Introduction
Notre expérience d'expert dans le conseil et l'assistance à la Maitrise d’Ouvrage, le Contrôle de qualité travaux et l'expertise technique des travaux apporte une assistance considérable au Maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux et à la remise des clés.
Le soutien au Maître d'ouvrage est une étape importante car ses obligations réelles ne sont assez connues. Elles sont pourtant la clé de voute d'une meilleure protection de ses intérêts en cas de complications.
Aide / Assistance : ce que vous apporte l'expert en construction
Notre expérience d'expert dans :
· Le conseil et l'assistance à la Maitrise d’Ouvrage
· Le Contrôle de qualité travaux
· L'expertise technique des travaux apporte une assistance considérable qui permet d'atteindre la réception des travaux et la remise des clés avec le moins de mauvaises surprises possible.
· Le soutien au Maître d'ouvrage et le suivi terrain du dossier de chantier sont des étapes essentielles pour anticiper
· Prévenir la naissance de tout problème, malentendu, ou malfaçons
· Eviter les conséquences aggravantes qui suivent généralement de façon exponentielle
· Les Maîtres d'Ouvrage avertis les considèrent comme la clé de voute d'un projet de construction bien accompli
· Les Maîtres d'Ouvrage qui en ont subi les aléas parfois lourds ont toujours la même réaction
« Pourquoi ne vous ai-je pas connu avant »
Comme dernière réflexion MAITRISE d’OUVRAGE : Comment est ‘il possible que le Maitre d’œuvre qui a suivi le chantier et qui m’assiste à la réception, peut-il encore trouver des réserves. Ou est l’erreur ?
Nous laissons cet écrit à la réflexion de chacun qu’il soit Maitre d’Ouvrage ou Maitre d’œuvre, voir conducteur de travaux
CAS APPLIQUE DUNE ASSISTANCE ADMINISTRATIVE MAITRE D'OUVRAGE AVEC SUIVI CONTINU DU DOSSIER GENERAL DES TRAVAUX
LE FINANCEMENT
Le financement du projet est le « nerf de la guerre »
Il doit comporter les montants des honoraires et devis de tous les participants
Doivent être intégrés tous frais annexes et collatéraux inhérents à l’exécution de l’ouvrage
Il doit être produit par le maître d’ouvrage au maître d’œuvre ou à l’économiste pour contrôle et vérification
Contrairement à certains usages il doit comporter la marge d’erreur minimum
Le dépassement des montants ne peut pas être recevable, le Maitre d’ouvrage n’est pas sensé pouvoir couvrir un imprévu ou dépassement mal ou non évalué
LES PLANS
Les plans sont l’outil Maitre de communication de base de tout le staff participant à l’élaboration de l’ouvrage.
Ne pas oublier que dans la pratique le salarié exécutant ne possède que le plan
Les plans de permis de construire et de projet avalisés font foi et doit être fourni à chaque intervenant qui accepte le support
Doivent être impérativement signés par le Maître d’Ouvrage réel ou délégué
Doivent comporter tous les croquis et dessins nécessaires à l’exécution de l’ouvrage et être datés de « la date et heure de diffusion »
Tout plan ayant subi une modification doit être archivé, seul le dernier en date doit être pris en compte
Toutes les cotes nécessaires à l’exécution de l’ouvrage doivent être écrites
Toutes les cotes nécessaires à l’exécution doivent être vérifiées avant diffusion,
Leur imperfection Coupe court à toute communication Autorise les dérives Autorise les interprétations
Les plans d’exécution sont dus par l’entreprise
Toute dérive sur un plan si minime soit ‘elle peut prendre une ampleur démesurée dans l’évolution de la construction
La totalité des plans d’exécution de l’entreprise ainsi que les notes de calculs fait partie intégrante du dossier et doit être fournie à tous les participants
Les plans ne doivent pas être interprétables, d’où simplicité des textes et cotes
Il est fortement demandé que chaque plan diffusé comporte dans le cartouche, la date et l’heure de son exécution ou de sa modification
La clause « Toute cote non écrite est considérée comme non lue » doit être admise comme une règle elle va palier à toute dérive
LES ETUDES
Les études sont de par leur définition le second nerf de la guerre
Elles ne peuvent en aucun cas être sujet à erreur et ne peuvent être interprétables
Compte tenu de tous les logiciels de plans et de calculs existant actuellement elles doivent toujours être fiables
LES DEVIS
Les devis doivent être précis
Ils doivent comporter le descriptif précis du ou des matériaux assemblés mise en œuvre
Chaque matériau décrit et mis en œuvre doit correspondre au D.T.U. , posséder son avis technique propre et doit être joint au dossier
La minute de calcul peut être facultative, en contrepartie la localisation de chaque calcul est une obligation sans laquelle tout contrôle de vérification ou d’exécution deviennent impossibles
Ils doivent être écrits fourniture et pose
Datés avec un numéro de référence, adresse du Maitre d’Ouvrage et du chantier
LES CONTRATS
Les contrats doivent être précis, ils accompagnent le devis et seules leurs conditions ont valeur
Les contrats ne peuvent prétendre à aucune interprétation
Les avenants sont liés au contrat, ils doivent comprendre le devis descriptif quantitatif et doivent comporter en annexes les conditions particulières comme le contrat de base
Les acomptes demandés sont négociables, la soi-disant règle des 30% à la signature n’a pas valeur, nous sommes en économie de marché. Le maitre d’ouvrage reste le seul décideur pour gérer son argent et doit négocier l’avancement des règlements avec l’entreprise
Par expérience, sur toutes les expertises que nous avons eues l’occasion de faire peu de clients devaient de l’argent aux entreprises, tous avaient payé d’avance et n’étaient pas satisfaits
LES FACTURES
Les factures doivent être conformes aux appels de fonds spécifiés sur le contrat
Les factures doivent prendre en compte le décompte du chantier à l’avancement
Les factures d’avenants doivent être conformes au devis et aux modalités d’appels de fond
Elles doivent comprendre le montant HT la TVA et le montant TTC
Elles doivent faire apparaître le numéro de la situation de travaux ainsi que le montant des avancements payés
LA MAITRISE D'ŒUVRE
La Maîtrise d’œuvre comprend des points de passage obligatoire
Elle est à même de fournir des assurances RC et DECENNALES pour chaque lot qu’elle maitrise
La Maîtrise d’œuvre a un sens dans la marche en avant du chantier
La Maîtrise d’œuvre gère un dossier dans sa totalité, du premier jour ou elle dit « bonjour Mr le Maître d’Ouvrage »
Elle gère la totalité ou partielle du dossier et des intervenants sous réserve des clauses de son contrat avec le Maître d’ouvrage Jusqu’au jour de la levée complète des réserves de la réception, ou elle dit « Au revoir Mr le Maître d’Ouvrage, voilà votre dossier complet et au plaisir de vous revoir pour le dossier suivant »
LES PLANNINGS
La gestion de l’exécution des différentes taches du dossier
La gestion des commandes
La gestion des interventions de taches dans le suivi ou la collaboration inter taches
La définition temporelle de la durée de l’exécution de l’ouvrage
LA RECEPTION
La réception fait aussi partie des documents Maitre d’un dossier
Elle doit être réalisée après lecture de tous les documents administratifs, ce avant de passer à la technique
L’intégralité des documents administratifs fait partie du dossier réception
Elle conditionne le déclenchement des garanties : Bon achèvement, biennales et décennales
La réception peut être demandée par la partie la plus diligente, elle peut être faite à condition que les travaux soient réceptionnables et peux être réalisée avec des réserves, lesquelles doivent être écrites sur le PV de réception avec délai maximum pour la levée des réserves. Légalement, elle n'est pas obligatoire, mais sa non réalisation peut engendrer des "dérives", ceci pour des sommes qui l'origine étaient contrôlables mais qui se sont aggravées du fait du manque de prévoyance.
Il est fortement conseillé de réceptionner un ouvrage sans réserves, pour ce faire il est possible de faire une "opération préalable à la réception". Dès que toutes les entreprises sont prêtes, faire un état des lieux et notifier les imperfections (s’il y a lieu) de telle sorte que le jour de la réception tout soit clair et efficace.
Le fait de faire une réception sans réserves est une perfection qui arrange tout le mondele Maitre d’Ouvrage car il prend possession de son bien en toute tranquillité et les entreprises qui n’ont plus à revenir et plus rien n’est discutable pour tous les partis
LES ASSURANCES
Les assurances sont de 2 types : La responsabilité civile qui couvre l’entreprise qui crée un sinistre pendant les travaux et les décennales qui couvrent le Maitre d’Ouvrage de la deuxième à la dixième année
Les assurances sont faites pour couvrir tous les acteurs dans le cadre du projet pour une durée maximum de 10 ans à partir de la date de réception des travaux
Ne pas oublier que la première année de parfait achèvement n’est pas couverte par les assurances décennales
Les assurances couvrent les sinistres à condition que chaque avis technique de matériel ou matériau mis en œuvre soit respecté et conforme à l’usage qui en est fait
Un avis technique non respecté suspend la garantie et peut provoquer de graves conséquences pour tous les participants y compris le Maître d’ouvrage, et dans le cas de manquement grave l’entreprise voir son gérant peuvent être mis en cause
Ne pas oublier qu’un sinistre signalé et non pris en compte suspend les garanties des sinistres post signalement si aggravation il y a, ceci se réfère à « l’aggravation du risque »
Le Maitre d’ouvrage doit demander à l’entreprise de fournir ses attestations d’assurances à jour à date de l’ouverture du chantier
Leur validité intégrale, dates de validité et objet des assurances avant l’entrée de l’entreprise sur le chantier
LES DOCUMENTS GENERAUX ET PARTICULIERS DE TOUT TYPE
Il est fortement conseillé qu’aucun document de quel titre que ce soit, ne soit produit sans que l’aval du Maître d’ouvrage ne soit couché au bas du document avec la date d’avalisation
Un document non avalisé aura beaucoup de mal à prendre valeur devant un tribunal
Tous les documents qui circulent pendant les chantiers doivent subir des contrôles spécifiques adaptés à chacun
LE CONTROLE DE QUALITE (hors annexe)
Le contrôle de qualité doit être un document Maître durant l’exécution
Il est défini avec l’entreprise avant démarrage du lot
Il permet le contrôle qualitatif d’un bâtiment terminé
Il est parfaitement en adéquation entre les normes, les DTU et les avis techniques produits
Il est spécialement attaché à la vérification dans l’espace, de l’ouvrage, normes DTU et ses règles de tolérances dimensionnelles de mise en œuvre qui sont un facteur important dans la provocation des désordres, malfaçons, défauts d’aspect, défaut d’harmonie
Il consiste en un contrôle général à l’avancement du chantier, sur la mise en œuvre et sur le produit mis en œuvre
C’est un important limiteur de risque de désordres lorsqu’il est en préventif
Il est le garde fou de toute dérive de mise en œuvre
Chaque corps d’état doit le posséder en main propre, ceci permet d’attirer son attention sur les points de contrôle prévus
LES INTERPRETATIONS
Les interprétations possibles sur un dossier sont des zones à risques telluriques
Techniquement et financièrement l’interprétation ne doit pas être possible car elle peut couter très cher
La précision dans les plans, le dossier, la description, le calcul doit être proposée de telle sorte qu’elle ne puisse pas ouvrir le sujet à interprétation
La précision couvre tous les intervenants et le Maître d’Ouvrage
Trop de conflits et de sinistres sont liés à ce mot
L’opposable à « l’interprétation » est le document écrit et précis
D’où tout ce qui est non écrit est « non opposable » donc « non interprétable »
LES REGLES FONDAMENTALES
Le cahier des charges qui est primordial de la part du Maitre d’Ouvrage doit être le plus élaboré possible. Si le Maitre d’ouvrage ne se sent pas de le faire lui-même il se fait aider par des personnes compétentes
Un dossier doit être composé de pièces indispensables, légales et inattaquables
Pour un bâtiment neuf les B.E.T. études de sols et structures sont indispensables
4. Il ne faut jamais hésiter à consulter un BET structures, même en rénovation, il va aider l’entreprise à faire du bon travail et faire gagner de l’argent au Maitre d’Ouvrage
Les honoraires des B.E.T. structures ne sont jamais très importants par rapport au montant au chantier et aux risques encourus. Il est aussi de règle que tout Maitre d’Ouvrage pour bénéficier d'une sécurité, d'une garantie, et au final des économies.
Les ASSURANCES : Dommages à l’ouvrage, RC, Décennales sont obligatoires et indispensables, elles doivent être annexés au devis. Le maitre d’Ouvrage en est le responsable
Un MAITRE d’ŒUVRE est fortement conseillé dans certains cas
Toutes les pièces du dossier doivent être avalisées du Maitre d’ouvrage sous peine de caducité
La qualité des entreprises doit être vérifiée (demander à visiter des chantiers)
10.Il est de règle que le Maitre d’Ouvrage doit être en confiance avec tous les participants, mais en cas de doute s’abstenir
Il est aussi de règle que tout Maitre d’ouvrage qui fait réaliser une œuvre, réalise un rêve, il doit tout mettre en œuvre pour que cela ne devienne pas un cauchemar
Les FONDATIONS
Les fondations : des travaux cachés et indispensables aux superstructures qu’elles supportent pour des travaux qui deviennent de plus en plus complexes.
De tous temps, l’homme a dû maîtriser le sol pour pouvoir construire.
Sans cette maitrise, on peut considérer que c’est la porte ouverte aux dérives qui peuvent provoquer des désordres dont la qualité peut être au minimum inversement proportionnelle à la puissance de la dérive décrite. Ces dérives et désordres sont toujours financièrement quantifiables et expliquent la relation dans « l’inversement proportionnel »
Les études de sols sont donc, hormis le fait d’être obligatoires, le principe de base qui doit éliminer les sinistres de structure d’un ouvrage donc conforter le staff structure dans les calculs inhérents à la réalisation des bases des structures
Il faut rappeler les écrit de l’assureur MAF , lequel assure les architectes et qui met en avant de rapport de 1 à 1000 pour le cout des sinistres liés à la non prise ne compte ou réalisation des études de sols. 1 est le cout original des travaux 1000 est le cout de gestion et réparation du sinistre
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